隨著一大波民營地產(chǎn)企業(yè)的風險集中爆發(fā)

，市場對于地產(chǎn)行業(yè)與主體的預期產(chǎn)生了較大的變化

，倒也使得風險隱現(xiàn)的城投變得順眼了起來

，使得城投債再次“真香”

。

同時

，地方隱性債務的政策也開始出現(xiàn)了新的變化

；結(jié)合宏觀改革的趨勢

，我們不難發(fā)現(xiàn)，未來數(shù)年可以說是民營地產(chǎn)企業(yè)的末路

，也是部分城投公司的春天：

潮水褪去

，高杠桿成為歷史

自去年末以來，已有多家頭部民營房企出現(xiàn)問題

；但在這些企業(yè)陸續(xù)陷入危機時，我們也應當注意到風險事件背后的“反常性”。在地產(chǎn)行業(yè)整體預期并沒有太大改變的背景下，說明房企們的集中暴雷并不是行業(yè)風險，而是去杠桿大背景下導致的“資金流斷裂”。

因此

，目前地產(chǎn)行業(yè)是從過去的“高杠桿高周轉(zhuǎn)”經(jīng)歷了痛苦的“去杠桿”歷程，未來轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展；而那些以融資著稱的房企們，實際上早就在高額融資成本的不健康狀態(tài)下徘徊許久，一旦融資全面收緊，債務危機就此爆發(fā)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的完成

，也意味著地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代一去不復返，未來地產(chǎn)行業(yè)將常態(tài)化運轉(zhuǎn)，甚至逐漸收縮；地產(chǎn)行業(yè)注定是凜冬降至，能夠維持公司正常運轉(zhuǎn)已是萬幸，行業(yè)的兼并重組大戲也將開場。

城投轉(zhuǎn)向，基建與地產(chǎn)聯(lián)動

而在地產(chǎn)遭遇危機時

，原本風險彌漫的城投迎來了新的任務與轉(zhuǎn)機。在許多民營地產(chǎn)出現(xiàn)危機后，城投作為地方政府的代表，第一時間就成為了地方地產(chǎn)項目的托管單位，甚至也將在未來接過新一輪城鎮(zhèn)化背景下的地產(chǎn)開發(fā)大任。

這不僅是因為地產(chǎn)企業(yè)們已經(jīng)自身難保

、無力進行更多的投資開發(fā)；也是因為當前基建投資正在改變“玩法”，已經(jīng)從傳統(tǒng)的基建-土地-房地產(chǎn)開發(fā)分離