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原創(chuàng)丨基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與城投公司的融合

時(shí)間：2022-04-29 15:47:36  來源：城望集團(tuán)  作者：城望集團(tuán)  已閱：0次
2021年6月21日上午
，首批9只公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs)（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）在滬深兩市同步上市
，
，其中底層項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路
、產(chǎn)業(yè)園
、倉儲(chǔ)物流、污水處理等四大主流基礎(chǔ)設(shè)施類型
，區(qū)域集中于京津冀
、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)
、長(zhǎng)江三角洲等地。早在2020年4月
，中國證監(jiān)會(huì)
、國家發(fā)展改革委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，2021年7月國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》
，進(jìn)一步增加了公募REITs的試點(diǎn)范圍
。


1


基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是什么

？

我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）引申為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）
，是指通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
，依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品
。

2


城投公司與基礎(chǔ)建設(shè)REITs的結(jié)合

一方面

，從地方政府的角度來看，在地方隱性債務(wù)規(guī)模日漸擴(kuò)大
，城投公司積極化解“隱債”背景下，城投公司類公益性基礎(chǔ)建設(shè)資渠道逐漸收緊
，在創(chuàng)新融資環(huán)境的要求下，逼迫城投公司必須進(jìn)行市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型
，通過創(chuàng)新型工具
，提升盈利能力，創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流
，基礎(chǔ)建設(shè)REITs或?qū)⒊蔀榛獾胤秸畟鶆?wù)的有效手段。另一方面
，從國家宏觀政策來看
，十四五規(guī)劃
、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出城市更新的概念
，城投公司作為城市基建的主力軍
，其業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域：如公路
、鐵路
、機(jī)場(chǎng)、港口等交通設(shè)施投資
；城市供水
、供電、供氣
、供熱、污水與垃圾處理
、園林綠化
、環(huán)境衛(wèi)生等公用事業(yè)設(shè)施投資等領(lǐng)域，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)
，這與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)高度重合
。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發(fā)行主體城投公司

，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營業(yè)務(wù)為交通道路投資
，收入來源于公路收費(fèi)
。

3


基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍

從試點(diǎn)相關(guān)工作的通知中可知

，重點(diǎn)支持區(qū)域：京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶
、粵港澳大灣區(qū)
、長(zhǎng)三角一體化、海南全面深化改革開放
、黃河流域生態(tài)保護(hù)區(qū)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域
，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
。

試點(diǎn)行業(yè)分為層次

，第一層次：交通、能源
、市政、生態(tài)環(huán)保
、倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)
、新基建
、保障性租賃住房，第二層次：水利設(shè)施
、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施
。

4


城投公司發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs機(jī)遇與挑戰(zhàn)圍

結(jié)合試點(diǎn)要求來看

，首先，從資產(chǎn)情況分析
，基礎(chǔ)建設(shè)REITs對(duì)底層資產(chǎn)的資產(chǎn)的權(quán)屬
、收益、現(xiàn)金流等多方面要求嚴(yán)格
；其次
，從項(xiàng)目運(yùn)營能力分析，城投公司的職能一直以投融資建設(shè)為主
，沒有專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營能力
、專業(yè)人才缺乏
，經(jīng)驗(yàn)有限。從城投公司現(xiàn)在發(fā)展現(xiàn)狀來看
，能夠滿足發(fā)行要求的優(yōu)質(zhì)城投公司較少
。另外，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)地方城投公司
，其融資途徑多元
、通暢，但通過REITs融資就要面臨原有資產(chǎn)出表的問題
，影響城投公司的后續(xù)評(píng)級(jí)
，對(duì)其他融資產(chǎn)品可能產(chǎn)生不利影響，因此具有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
、資產(chǎn)的城投公司參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的積極性并不高漲。

想要改善城投公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)的困境

，城投公司應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐
、完成市場(chǎng)化改革，充分利用政府平臺(tái)優(yōu)勢(shì)
，盤活存量資產(chǎn)
，主動(dòng)資產(chǎn)、收入
、利潤(rùn)各方面入手
，打造可以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。結(jié)合現(xiàn)在的政策
，可以先從試點(diǎn)區(qū)域城投公司入手
，培育一批示范項(xiàng)目
，進(jìn)而帶動(dòng)其他地區(qū)
。比如
，交投公司可以重點(diǎn)關(guān)注收費(fèi)高速公路
、港口等資產(chǎn)；公用事業(yè)城投可以重點(diǎn)關(guān)注污水處理和環(huán)保
、垃圾清運(yùn)項(xiàng)目
；園區(qū)要提升運(yùn)營和服務(wù)水平，帶動(dòng)資產(chǎn)的升值
；文旅公司要清晰產(chǎn)權(quán)，加大市場(chǎng)的管理力度
。

5


基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)

城投公司的意義

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
，流動(dòng)性高
、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)
，從城投公司作為抓手
，能有效盤活當(dāng)?shù)卮媪抠Y產(chǎn)，創(chuàng)新城投公司融資渠道
，提升社會(huì)資本投資占比
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；A(chǔ)設(shè)施公募REITs作為權(quán)益型投融資工具，可以把城投公司原本的負(fù)債轉(zhuǎn)換為權(quán)益，原本城投公司的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)均由高負(fù)債的方式形成
，引入REITs后
，該部分資產(chǎn)變?yōu)樯鐣?huì)資本持有，這是一種結(jié)構(gòu)調(diào)整
，便于城投公司擴(kuò)寬新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資
。


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