來源：發(fā)改委
發(fā)改辦投資〔2022〕1023號
國務院有關部委，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委：
近日，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）要求，為充分發(fā)揮典型案例示范帶動作用，推動有關方面加大工作力度，采取多種方式盤活存量資產(chǎn)
、擴大有效投資
，我委組織征集和評估篩選了一批盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例
。具體名單如下：
一、盤活存量資產(chǎn)與改擴建有機結合案例。北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目、天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目 。
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值案例
。天津市河西區(qū)泰達控股愛米斯保租房項目
、江蘇省徐礦集團老舊礦區(qū)改造項目
、浙江省溫州體育休閑公園改造項目
、廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目
、北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團盤活閑置土地資產(chǎn)項目
。
三、發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）案例。深圳安居保障性租賃住房REITs項目 、普洛斯物流園區(qū)REITs項目
。
四 、政府和社會資本合作（PPP）/特許經(jīng)營案例
。河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
、安徽省合肥市十五里河污水處理廠PPP項目
、浙江省溫州市域鐵路S1線一期工程PPP項目
、深圳市婦兒大廈改造PPP項目
。
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃（商業(yè)票據(jù)）案例。北京市亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃項目、重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)項目。六、產(chǎn)權交易案例。中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司港貯液化氣設施資產(chǎn)轉讓項目 、天津市渤化集團國際輪胎公司盤活項目、廣西自治區(qū)欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程產(chǎn)權轉讓項目
。
七、作價入股案例。云南省能源投資集團有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目、云南省云維集團閑置土地作價出資項目。
八、其他盤活方式案例。中國華能存量火電廠資產(chǎn)盤活項目、山東鐵投集團通過市場化債轉股方式盤活濟青高鐵項目、安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目、湖北省荊門市獵豹汽車資產(chǎn)重組項目。現(xiàn)將有關材料印發(fā)給你們。請各有關部門、各地方認真學習借鑒有關經(jīng)驗做法，因地制宜研究出臺盤活存量資產(chǎn)的有力有效措施，切實推動有關方面根據(jù)項目具體情況，靈活采用不同方式盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，形成投資良性循環(huán)。附件：盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例經(jīng)驗材料案例1：北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京動物園服裝批發(fā)市場-四達大廈，總建筑面積95057.54平方米，原主導產(chǎn)業(yè)以服裝貿易批發(fā)為主。2015年以來，項目采用先疏解、后引進的方式，升級改造為新動力金融科技中心。本項目具有以下特點：
- 一是疏解非首都核心功能效果突出
。通過盤活存量資產(chǎn)
，將低端產(chǎn)業(yè)服裝批發(fā)市場進行升級改造
，打造成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間
、專業(yè)服務展示平臺
、智慧樓宇示范基地和城市交通轉換樞紐中心等功能的
“新一代智慧城市綜合體”。
- 二是盤活模式創(chuàng)新示范作用明顯。本項目突破傳統(tǒng)項目以地產(chǎn)開發(fā)為主體思路的城市更新模式，探索創(chuàng)新的“基金+城市更新”輕資產(chǎn)受托經(jīng)營合作模式
，通過資產(chǎn)所有權與資產(chǎn)經(jīng)營權分離
，盤活存量空間資源
，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉型升級。
- 三是社會影響大。在中央電視臺《新聞聯(lián)播》系列報道《奮進新征程建功新時代·非凡十年》第一集《北京篇》中，將新動力金融科技中心作為疏解非首都功能、謀求高質量發(fā)展的典型代表進行宣傳報道。過去一年里先后被中央電視臺
、北京電視臺
、北京日報等宣傳報道
40余次。案例2：天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目本項目盤活的存量資產(chǎn)為天津港保稅區(qū)海港區(qū)域6.5平方公里的工業(yè)園區(qū)。
2022年，天津港保稅區(qū)城市更新投資建設集團有限公司作為實施主體，將園區(qū)內閑置和生產(chǎn)低效的資產(chǎn)進行分批收購
、統(tǒng)一規(guī)劃管理，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活
。本項目具有以下特點：
- 一是盤活方式創(chuàng)新性強。對于存量傳統(tǒng)工業(yè)土地
，本項目采用了
“工對工”方式進行盤活 ，即以產(chǎn)業(yè)轉型升級為導向實施城市更新行動，沒有采取大拆大建的地產(chǎn)開發(fā)模式。
- 二是融資效果好。已完成以國開行為牽頭行的85億元銀團貸款協(xié)議簽訂，并提取首筆貸款。同時
，積極引入戰(zhàn)略投資機構、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金
，取得了較好成效，為項目推進提供了堅實保障，也為引入產(chǎn)業(yè)方提供了信心
。
- 三是整體規(guī)劃性強。通過整體策劃、分批收購，將園區(qū)內低效資產(chǎn)進行統(tǒng)一規(guī)劃管理，有效提高了盤活存量資產(chǎn)的效率。
案例3：天津市河西區(qū)泰達控股愛米斯保租房項目本項目盤活的存量資產(chǎn)為位于天津市河西區(qū)核心腹地的閑置廠房資產(chǎn)，用地面積為17859平方米，地上房屋建筑面積2061平方米。2021年12月，天津泰達萬嘉建設發(fā)展有限公司通過協(xié)議轉讓的方式取得該地塊資產(chǎn)，并開展保障性租賃住房投資建設運營。本項目具有以下特點：
- 一是社會效益顯著。本項目將原有閑置土地經(jīng)過規(guī)劃開發(fā)后，總建筑面積達40318平方米，絕大部分用于保障性租賃住房建設，預計為1000多人提供就業(yè)機會，1200人提供居住場所，為提高就業(yè)率
、保障民生作出重要貢獻
。
- 二是經(jīng)濟效果好。通過盤活沉淀資產(chǎn)，回收資金約7000萬元，有效化解原產(chǎn)權人債務風險。同時，愛米斯項目建成后，可實現(xiàn)項目自平衡，預計可實現(xiàn)總收入8.05億元
，實現(xiàn)凈利潤
8500萬元。
- 三是為同類資產(chǎn)盤活提供了參考借鑒
。天津市國資系統(tǒng)閑置土地資源
389.3萬平方米，閑置房產(chǎn)
252萬平方米，本項目為后續(xù)盤活存量資產(chǎn)提供了可復制、可推廣的經(jīng)驗方法。本項目盤活的存量資產(chǎn)為徐礦集團龐莊礦區(qū)老舊礦區(qū)相關資產(chǎn)。2015年末，龐莊礦區(qū)共有土地2472畝、各類房產(chǎn)232幢、鐵路專用線
22.6公里、電網(wǎng)
30.7公里等閑置或低效運轉資產(chǎn)，超三千名職工待安置，逾萬畝采煤塌陷地待治理
。礦井關閉后
，特別是
2017年以來，徐礦集團通過產(chǎn)業(yè)轉型升級盤活存量資產(chǎn)
。本項目具有以下特點：
- 一是兼顧經(jīng)濟效益與社會效益。依托原存量土地建設的華美熱電二期工程，創(chuàng)出年產(chǎn)值20億元、年利稅3億元的佳績。利用閑置土地投資建設的華美和園小區(qū)，已定向安置2474戶礦區(qū)住戶，成為徐州市棚改工程的亮點。
- 二是行業(yè)認可度高。華美熱電二期工程相關子項目獲得“中國電力行業(yè)優(yōu)質工程獎”、“國家優(yōu)質工程獎”
。淮海大數(shù)據(jù)通過中國質量認證中心數(shù)據(jù)中心場地基礎設施評價增強級認證
，同時還獲得中國移動鉆石五星級數(shù)據(jù)中心認證
。
- 三是借鑒意義強
。本項目作為礦區(qū)轉型的典范案例
，成功助力老工業(yè)基地振興，具備一定可復制性。同時，本項目也為資源枯竭型企業(yè)轉型發(fā)展提供了可借鑒樣本。
本項目盤活的存量資產(chǎn)為溫州濱江商務區(qū)東南部桃花島片區(qū)，區(qū)塊總用地面積約945畝，分布著垃圾場、污水處理廠、糞便處理廠等市政設施，對當?shù)丨h(huán)境、土地價值造成較大負面影響。2006年以來，通過對該區(qū)域進行修復、改造、整合、提升，并在新建污水處理廠屋頂上蓋建造體育休閑公園，盤活了存量資產(chǎn)。本項目具有以下特點：
- 一是項目創(chuàng)新性強。項目采取上下分層供地模式辦理土地證，把“屋頂”規(guī)劃成公園綠地，建成了規(guī)模較大的室內氣膜滑雪場、溫州設施最齊全的室外足球基地、體育配套工程、桃花島公園等，大幅改善周邊環(huán)境，帶動了周邊樓盤的開發(fā)和銷售。
- 二是釋放了城市發(fā)展空間。項目通過控規(guī)調整、功能整合、改造提升，對原地面污水處理廠進行就近搬遷
，新建半地埋、全封閉式污水處理廠
，用地由原來的
287畝下降至95畝，節(jié)約近三分之二。同時，實施高壓鐵塔落地、上蓋體育休閑公園，區(qū)域總共釋放了約400畝住宅、商業(yè)辦公用地。- 三是促進了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過“體育+旅游”
、
“體育+裝備”、
“體育+生態(tài)”、
“體育+教育”等業(yè)態(tài)融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，帶動就業(yè)崗位約
100個。
案例6：廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目本項目盤活的存量資產(chǎn)為廣東奇正電氣公司的舊廠房 ，原建筑面積約
8萬平方米，空置率高達
80%。
2007年，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成立后
，以低效資產(chǎn)提升價值為主、改擴建相結合的方式對原舊工廠
、舊物業(yè)資產(chǎn)進行系統(tǒng)盤活
。本項目具有以下特點：
- 一是盤活效果好。盤活后
，園區(qū)建筑面積擴大了接近
3倍，占地面積擴大了
2倍。企業(yè)數(shù)量倍增，園區(qū)入駐企業(yè)增長了
8倍。解決的就業(yè)人數(shù)增長了
100多倍，園區(qū)從200多名藍領變成了21000名白領常駐辦公。入園企業(yè)擁有的商標
、專利等知識產(chǎn)權數(shù)量從
10項發(fā)展到現(xiàn)在的35000項。日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均
6萬人次。租金等收入平均上升
6倍以上，每年向當?shù)卣U納的稅收增長了
200多倍。- 二是示范意義強
。在
15年的建設運營過程中，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園采用自有資金 、社會資金累計向園區(qū)投入資金超過
12億元 ，采用委托運營、工程總承包
+運營（EPC+O）等模式盤活存量資產(chǎn) ，可復制推廣性強
。
- 三是所獲榮譽多。園區(qū)先后獲得國家省市各種榮譽稱號68項
，包括
“國家級夜間文旅消費集聚區(qū)” 、
“國家級科技企業(yè)孵化器”、“國家級眾創(chuàng)空間” 、
“國家3A級旅游景區(qū)”等 。
案例7：北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團盤活閑置土地資產(chǎn)項目本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)內一宗閑置多年的工業(yè)用地 。
2021年1月，聯(lián)東集團通過司法拍賣方式獲得該塊土地 ，明確了產(chǎn)業(yè)招商方向
，盤活閑置土地資產(chǎn)。目前項目一期正在建設中
。本項目具有以下特點：
- 一是多種方式降低盤活成本。在本項目盤活過程中
，企業(yè)與政府積極溝通，通過保留工業(yè)用地性質降低投資運營成本
、明確稅費主體維護合法權益
、多部門聯(lián)動解決資產(chǎn)發(fā)票問題
、出臺配套方案提供政策支撐等方式
，系統(tǒng)性提高盤活工作效率
，降低盤活成本
，提升社會資本參與積極性。
- 二是助力構建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務體系。項目規(guī)劃建筑面積約9萬平方米，計劃投資額約5億元，充分利用聯(lián)東集團在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)導入
、園區(qū)運營、企業(yè)加速等方面的專業(yè)優(yōu)勢
，構建創(chuàng)新
、創(chuàng)業(yè)
、創(chuàng)造的服務平臺，扶持企業(yè)初創(chuàng)
、加速和發(fā)展，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合實力
。
- 三是帶動地方經(jīng)濟發(fā)展和稅收增長。通過打造具備生產(chǎn)
、研發(fā)、產(chǎn)品試驗
、產(chǎn)品展示區(qū)等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體
，將為平谷區(qū)引進高新技術企業(yè)
20-30家，園區(qū)投產(chǎn)后5年內預計年納稅1億元。三、發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）本項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團運營的安居百泉閣等4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，項目收益主要來源于房屋租金收入。2022年8月，本項目在深圳證券交易所發(fā)行基礎設施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。本項目具有以下特點：
- 一是國內首批保障性租賃住房基礎設施REITs。本項目為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房REITs試點項目，為全國保障性租賃住房發(fā)行基礎設施REITs提供了可復制的示范經(jīng)驗。
- 二是引導帶動作用強。打通了住房租賃市場的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導更多市場主體參與到住房租賃市場建設中，為落實“房住不炒”和加快住房租賃市場發(fā)展提供可復制經(jīng)驗。原始權益人深圳市人才安居集團籌建各類保障性住房占深圳市同期總量的1/3以上，累計服務超過5100家企業(yè)
、
13萬名人才及家屬，成為深圳市吸引人才
、留住人才
、服務企業(yè)的重要住房保障平臺。
- 三是市場認可度高。截至項目發(fā)行時的2022年8月底，本REITs網(wǎng)下詢價倍數(shù)全國最高（133倍）、公眾認購倍數(shù)全國最高（254倍）。
本項目盤活的存量資產(chǎn)是普洛斯（中國）旗下的7個倉儲物流園，建筑面積合計約70.5萬平方米，資產(chǎn)估值合計53.46億元。2021年6月，本項目在上海證券交易所發(fā)行基礎設施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。本項目具有以下特點：
- 一是資產(chǎn)區(qū)位好。7個倉儲物流園分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心集散地，地理位置優(yōu)越，其中普洛斯北京空港物流園是2008年北京奧運會整體物流工作的重要節(jié)點和樞紐。
- 二是盤活規(guī)模大
。本項目的發(fā)行規(guī)模為
58.35億元，是首批產(chǎn)權類基礎設施REITs中規(guī)模最大的一單。
